Einer der ersten konkreten Schwerpunkte der Kanzlei Sieprath & Partner war die Abwicklung von Ansprüchen - insbesondere Rückabwicklung und Schadensersatz - für Opfer sogenannter "Schrottimmobilien". Diese Bauruinen waren ein Kind ihrer Zeit und vielfach im Osten Deutschlands anzutreffen, oft weit weg vom prüfenden Blick der Käufer, Anleger und Investoren, die sich vom Boom-Markt "Immobilien" eine kleine Scheibe abschneiden wollten.
Die Zeit der Begriffsfindung "Schrottimmobilien" ist lang vorbei und auch das "Ost-/Westgefälle" hat sich bei gleichbleibender Tendenz zu schlechten oder sogar betrügerischen Angeboten deutlich eingeebnet.
Und heute? Gleichwohl werden immer noch faule Geschäfte mit Immobilien gemacht, die ihr Geld einfach nicht wert sind und deren Wirtschaftlichkeitsberechnungen keinerlei Prüfung standhalten.
Heute wie damals stehen wir auf der Seite betroffener Opfer.
Unsere Dienstleistungen
- Prüfung der Vertragswerke, insbesondere Wertgutachten und Wirtschaftlichkeitsberechnungen
- Anmeldung und Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen
- Rückabwicklung der Anlage
- Vertretung im Rahmen von Insolvenzen
Dabei gehen wir gegen Verkäufer und Beteiligungsanbieter aller Art vor
- Emittenten von Immobilienfonds
- Hauseigentümer
- Betreibergesellschaften wie z.B. Wohnungsbaugesellschaften
- Makler
- Vermittler / Berater
Finanzierende Banken insbesondere bei verbundenen Geschäften
Schrottimmobilien - böser Betrug am Anleger
Die Schrottimmobilien sind per Definition Immobilien, die nicht nur im Rahmen wirtschaftlich üblicher Gewinninteressen angeboten werden, sondern dazu geeignet sind, einen viel höheren Verkaufsgewinn einzufahren, als es dem echten Immobilienwert entsprechen würde. Vielfach fließen versprochene Mieteinnahmen nicht, da die Immobilien nicht angefragt werden oder die neuen Besitzer werden zu Sanierungsmaßnahmen herangezogen.
Dabei wird oft die Marktentwicklung als Verkaufsargument herangezogen für "Immobilien in blühenden Landschaften" - Am Ende geht oder ging es dann aber um völlig unattraktive Plattenbau-Blöcke in sozialen Brennpunkten.
Opfer dieser betrügerischen Masche erkennen leider recht schnell, woran sie sind, denn die oft kreditfinanzierte Anlage kann nicht aus den Einnahmen getilgt werden. Auch treten Steuerersparnis-Versprechen nicht ein. Diese Verluste bleiben meist dauerhaft, denn die Substanz und die Lage von Schrottimmobilien ist vielfach nicht geeignet, Gewinne zu erzielen. Es droht ein dauerndes Verlustgeschäft für Anleger und Eigentümer
Rechtsanwalt Dr. Christoph Sieprath hat als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beginnend mit dem Boom der Schrottimmobilien zur Jahrtausendwende bis heute zahlreiche Rückabwicklungen von kreditfinanzierten Schrottimmobilienkäufen erreicht. Bestehendes Vertragswerk konnte "auf Anfang" gesetzt werden. Die Opfer wurden vollumfänglich geschädigt oder kamen wenigstens mit einem noch verkraftbaren Schaden aus der Sache heraus.
Anspruchsgegner der Kanzlei waren neben den Anbietern selbst auch oft die Banken, die eine Kreditfinanzierung im verbundenen Geschäft oft nur allzu gern ohne ausreichende Prüfung genehmigten und aus Provisionsinteresse oder Kumpanei überzogene Darlehen vergaben, ohne sich jeglicher Verantwortung der Kundschaft gegenüberzustellen. Banken konnten und können dabei auch schwerwiegende Interessenkonflikte nachgewiesen werden, z.B. durch gängige KickBack-Praktiken, die dafür sorgten, dass jeder Beteiligte am Geschäft gut verdiente - außer dem Käufer.
Kickbacks, verbundene Geschäfte und Beratungsfehler
Mit Kickbacks meint der Markt die Auszahlung von Provisionen, z.B. für die Auszahlung von Krediten. Damit werden u.a. Banken und Vermittler am Geschäft beteiligt, entwickeln also ein Provisionsinteresse.
Ein Kickback ist eine Form der illegalen Bestechung, bei der eine Provision an einen Geschäftspartner gezahlt wird, um diese davon zu überzeugen, Leistungen zu erbringen wie beispielsweise die Genehmigung von Darlehen zu genehmigen und auszuzahlen. Ein Kickback meint aber auch eine Rückvergütung eines Teils des gezahlten Betrages aus einem Geschäft an einen Dritten, der z.B. dem Darlehensnehmer oft nicht offen gelegt wird.
Kickbacks können bei Fonds, Versicherungen, Aktien, ETFs und Immobilien vorkommen. Juristisch gesehen sind Kickbacks seit der entsprechenden Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof nicht zulässig. Verschwiegene Provisionen machen das ganze Vertragswerk unzulässig. Von einem verbundenen Geschäft spricht man, wenn z.B. seitens des Immobilienfonds ein Partner für die Finanzierung vorgeschlagen oder konkret empfohlen wird.
Beratungsfehler sind für die Unzulässigkeit von Vertragsabschlüssen zuständig, wenn der Kunde bei besserer Information (anleger- und anlagegerecht) das Geschäft nicht abgeschlossen hätte. Schließt eine Bank oder ein Vermittler z.B. jegliches Risiko überzeugend aus und tritt trotzdem ein allgemeines Katastrophenszenario ein, dann gilt der Vertrag als nicht geschlossen.
Heute nehmen es die Banken mit Ihren Aufklärungspflichten etwas ernster, trotzdem bleibt die gefährliche Schuldenfalle "Schrottimmobilie" ein beliebtes Betrugsmodell. Deutliche Beweislasterleichterungen eröffnen klagenden Opfern eine breite Palette an Möglichkeiten - diese sind aber nur durch das Einlegen von Rechtsmitteln - notfalls als Klage - Erfolg versprechend. So verlangt die mittlerweile gefestigte Kickback-Rechtsprechung, dass Vermittler - und natürlich auch Banken - bei Kreditvergabe oder Empfehlungen auf Provisionen hinweisen müssen. Wird dies unterlassen ´, dann ist der Vertrag ungültig und kann - als verbundenes Geschäft - inklusive dem Immobilienkauf rückabgewickelt werden.
Wer haftet für Schrottimmobilien?
Es gibt - je nach Ausgangslage - mehrere Anspruchsgegner
Verkäufer in der Haftung
In den meisten Fällen von typischem Schrottimmobilienbetrug tritt der Verkäufer auch intensiv als Berater auf. Er legt Berechnungsgrundlagen und Finanzierungspläne vor, um den Käufer zu überzeugen. Ein wichtiges Detail, das sogenannte Leerstandsrisiko, wird dabei gern verschwiegen. Kommt es aber zu Leerständen und wurden die Käufer auf dieses Risiko nicht aufmerksam gemacht, dann kann man von einem Beratungsfehler sprechen, der einen Schadensersatzanspruch auslöst. Juristen sprechen nach intensiver Beratung vom Zustandekommen eines konkludenten Beratungsvertrages.
Dabei können Risiken auch in Richtung einer größeren Vermietergemeinschaft schuldhaft verschwiegen werden, wenn sich verschiedene Käufer zu einem Mietpool zusammentun. Auch über die Unwägbarkeiten eines Mietpools müssen die einzelnen Mitglieder aufgeklärt sein, damit es zu einem wirksamen Vertrag kommt. Insbesondere muss sich das einzelne Mitglied einer Vermietergemeinschaft seiner Rechte und Pflichten bewusst sein, bzw. bewusst gemacht werden. Hier geht es um Zahlungsverpflichtungen, z.B. für die Instandsetzung von gemeinsamem Eigentum und Sondereigentums.
Berater in der Haftung
Berater, die mit der Vermittlung von Anlagen ihr Geld verdienen, müssen sich an Regeln halten, dazu gehört die Verpflichtung zur anlagegerechten und anlegergerechten Beratung. Heißt: Die Anlage muss realistisch und richtig beschrieben werden und muss in das Anlageprofil des Käufers passen.
Banken in der Haftung
Bankberater müssen Schaden von ihren Kunden abwenden. Tun sie das nicht, dann kann ein Darlehen widerrufen werden und im Falle verbundener Geschäfte mit Schrottimmobilien muss die Bank sogar die Verpflichtungen des Käufers übernehmen. Das Schrottimmobilienopfer muss die Anlage also nicht weiter finanzieren und hat sogar Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Raten und Verzinsung,
Fazit:
Opfer von Schrottimmobilien haben Möglichkeiten, Ihr Investment zurückzuerhalten.
Ein Hinweis: Wir übernehmen keine bau-, planungs- und/oder verwaltungsrechtliche Beratungen Im Immobilienrecht. Unser Fokus als Wirtschaftskanzlei liegt auf den bank- und kapitalmarkrechtlichen, sowie gesellschaftsrechtllichen und insolvenzrechtlichen Aspekten des Themas "Schrottimmobilien".
